Nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam. Hình thành và phát triển

Môi giới bất động sản đã trở thành một ngành nghề thực sự, thậm chí đang góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế chung của đất nước. Tuy nhiên, đây vẫn là một ngành nghề mới cần có những điều chỉnh, hoàn thiện để tiến tới sự chuẩn chỉ, minh bạch và chuyên nghiệp, đẳng cấp.

Năm 1993 Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành. Sự ra đời của Luật cho phép người dân được công nhận có quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở. Đồng thời Luật còn cho phép người chủ hợp pháp đất đai, nhà ở được các quyền về giao dịch như: Mua, bán, cho tặng, thừa kế, thế chấp, cho thuê…Đây là những điểm cơ bản của luật pháp công nhận cho phép Việt Nam hình thành thị trường bất động sản.

Sau năm 1998, với một số điều chỉnh Luật Đất đai của Nhà nước. Các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam bắt đầu phát triển. Tuy nhiên số lượng dự án chưa nhiều nên nguồn cung về nhà ở từ các dự án được phê duyệt chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ so với lượng cần. Bởi vậy, theo quy luật tất nhiên của thị trường, các chủ dự án hoàn toàn độc quyền phân phối sản phẩm. Người có nhu cầu về nhà ở rất khó khăn để tiếp cận trực tiếp với dự án. Cũng chính vì những lý do khách quan đó, thị trường đã xuất hiện một đội ngũ cá nhân, một trong số họ tiếp cận với chủ dự án xin được quyền phân phối sản phẩm dự án. Sau đó ra ngoài thị trường giao cho những cá nhân khác chào bán sản phẩm với giá cao hơn giá bán ban đầu để hưởng chênh lệch.

Những cá nhân hoạt động theo hình thái này chính là những nhà môi giới bất động sản đầu tiên của thị trường Việt Nam. Do thị trường còn rất sơ khai hơn nữa cầu nhiều hơn cung nên đội ngũ này rất dễ dàng làm ăn và kiếm tiền mà không có bất kỳ kiến thức sơ đẳng nào về nghề môi giới. Cùng với sự dễ dàng kiếm lời, lợi nhuận cao nghề môi giới bất động sản lúc này thu hút khá nhiều tầng lớp xã hội tham gia, kể từ người bán hàng nước ven đường, xe ôm đến các vị công chức danh giá.

Việc tự phát hoạt động môi giới bất động sản và thiếu hẳn sự quản lý Nhà nước đối với ngành nghề này dẫn đến rất nhiều hệ lụy. Giá cả bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế của sản phẩm; Động cơ găm hàng tạo khan hiếm giả và tiếp tục đẩy giá; Nhiều dự án ma, dự án lừa được tung ra thị trường gây thiệt hại cho người dân và các nhà đầu tư; Thị trường bất động sản bị hiện tượng bong bóng, ảo đe dọa nền kinh tế Việt Nam; Người có nhu cầu về nhà ở, nhưng kinh tế hạn hẹp rất khó có cơ hội để tiếp cận mua nhà; Hiện tượng lừa đảo khách hàng mua nhà từ những người làm nghề môi giới diễn ra khá nhiều…

Năm 2004, Luật Đất đai lần nữa được điều chỉnh và sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản, nghề môi giới bất động sản đã dần được được pháp luật công nhận và quản lý. Theo đó, cá nhân làm nghề môi giới bất động sản phải qua đào tạo và sau đó được cấp chứng chỉ. Tổ chức hành nghề môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng thông qua Ban Điều hành Mạng sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam. Các dự án bất động sản khi bán phải niêm yết công khai trên sàn giao dịch bất động sản…

Như vậy, chúng ta thấy rõ từ hình thành sơ khai, tự phát. Nghề môi giới bất động sản đã bước lên một tầm cao hơn, có chất lượng, có tổ chức và đặc biệt là có sự quản lý của Nhà nước. Ở giai đoạn này cũng là sự tăng trưởng bùng nổ của các dự án bất động sản tại Việt Nam. Lượng cung về nhà ở và các loại hàng hóa bất động sản khác được cải thiện đáng kể. Tạo sự cân bằng cung và cầu thị trường bất động sản.

Nhưng theo đó, những bất cập cũng bắt đầu xuất hiện, dễ dàng nhìn nhận và đánh giá. Trong khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh và nóng, đòi hỏi trình độ nghề môi giới bất động sản phải nhanh chóng thoát khỏi trình độ cơ bản và tiến đến chuyên nghiệp, hiện đại. Thì mặc dù đội ngũ người hành nghề môi giới bất động sản cũng ngày càng tăng nhiều về số lượng nhưng hệ thống hạ tầng cho đào tạo nghề môi giới bất động sản bài bản ở Việt Nam còn nhiều thiếu hụt, hạn chế. Đội ngũ các nhà môi giới bất động sản Việt Nam gần như không được đào tạo bài bản. Họ phát triển nghề nghiệp chủ yếu là tự tìm tòi, tự học hỏi. Việc cấp chứng chỉ hành nghề và cấp phép cho Sàn giao dịch bất động sản của cơ quan quản lý Nhà nước cũng vẫn chưa thực sự chặt chẽ, dẫn đến chất lượng và trình độ của các Sàn giao dịch và nhà môi giới bất động sản còn rất hạn chế và không đồng đều. Thực trạng trên không giúp thị trường bất động sản Việt Nam ổn định, phát triển chuyên nghiệp, tích cực mà tiếp tục tạo ra những hệ lụy, nguy cơ đe dọa thị trường. Thị trường phát triển quá nóng, sốt ảo đến lao dốc, đóng băng, tồn kho hàng hóa bất động sản của hầu hết dự án bất động sản trong suốt quá trình dài từ 2008 đến 2013.

Từ năm 2014 đến nay, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, hàng hóa bất động sản được giải phóng một lượng hàng tồn kho khá lớn. Thành quả này cũng nhờ vào nỗ lực của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức hoạt động môi giới bất động sản. Có thể nói các sàn giao dịch bất động sản đã biết cách quy tụ, tập hợp sức mạnh của đội ngũ đông đảo các nhà môi giới độc lập lại. Nghiên cứu sáng tạo đưa ra các chiến lược chính sách marketing và kinh doanh hiệu quả. Góp phần không nhỏ vào việc đưa thị trường bất động sản hồi phục. Theo đó, có thể thấy cũng chính thời điểm này đã tạo nền tảng, cơ sở giúp nghề môi giới bất động sản Việt Nam được nâng lên tầm cao mới cả về chất lượng và tư duy. Những nhà môi giới bất động sản biết đoàn kết hơn, cộng đồng hơn và thường xuyên trao đổi kinh nghiệm và học hỏi lẫn nhau. Một bộ mặt rất khác của nghề môi giới bất động sản là sức mạnh cộng đồng được tạo ra.

Nhưng trong sự thành công và phát triển của nghề môi giới bất động sản vẫn tồn tại những sự bất cập. Việc quy tụ tập hợp và đoàn kết tạo sức mạnh vẫn chỉ diễn ra ở nhóm không lớn, ở từng vùng địa phương, chưa mang tính đại diện ngành nghề của Việt Nam. Chất lượng nghiệp vụ và đặc biệt là tính chuyên nghiệp vẫn chưa đủ đáp ứng, xứng tầm khu vực và thế giới. Do đó, những nhà môi giới trong nước luôn bị lép vế trước những nhà môi giới nước ngoài, xâm nhập rất nhiều vào Việt Nam cùng với sự phát triển của thị trường.

Bởi vậy, hoàn thiện và nâng cao chất lượng cho nghề môi giới bất động sản Việt Nam là điều cần phải bàn tới. Cụ thể như phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở đào tạo nghề môi giới bất động sản. Trong đó, xây dựng hệ thống giáo trình và nội dung đào tạo chuẩn mực phù hợp với trình độ các nước trong khu vực ASEAN. Xây dựng cơ sở đào tạo chuyên biệt nghề môi giới bất động sản tại các trường Cao đẳng, Đại học chuyên ngành. Quản lý chặt chẽ những cơ sở đào tạo, không giao cho những cơ sở đào tạo nhỏ lẻ, điều kiện đào tạo thiếu, yếu. Thẩm định sát hạch chặt chẽ chất lượng nghề môi giới bất động sản, nhằm tạo ra các nhà môi giới bất động sản đủ năng lực hành nghề và ngăn chặn những người không đủ điều kiện hành nghề. Chỉ cấp chứng chỉ hành nghề cho nhà môi giới có đầy đủ kiến thức, am hiểu về ngành nghề, hoạt động đúng tiêu chuẩn nghề. Phát triển các nhà môi giới cấp cao đủ năng lực môi giới các dự án trong và ngoài nước và cho các đối tượng đầu tư trong và ngoài nước. Xây dựng và quản lý hệ thống dữ liệu bất động sản quốc gia bằng công nghệ tin học. Xây dựng chỉ số giá bất động sản cho Quốc gia và các vùng miền. Phát huy vai trò Hiệp hội nhà nghề để hỗ trợ các môi giới viên hoạt động đúng hướng, đúng mục đích, chuyên nghiệp, hòa nhập quốc tế và có chuẩn mực văn hóa đạo đức nghề nghiệp. Linh động điều chỉnh chính sách của Nhà nước kịp thời hỗ trợ phát triển hoạt động môi giới bất động sản chuẩn mực. Ngăn chặn, xử lý nghiêm các sai phạm ngành nghề, từ đó dần dần làm trong sạch môi trường nghề môi giới bất động sản… Với những giải pháp cơ bản đó, tương lai không xa, nghề môi giới bất động sản sẽ ngày càng phát triển đúng với tầm và thế của lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực kinh doanh góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước.

Nguyễn Văn Đính
Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam