Quyết định 60 thay thế quyết định 33 – 36m2 đất được tách thửa – Giá nhà đất không thay đổi

Sau hơn 1 năm chờ đợi, ngày 5 tháng 12 năm 2017 ông Trần Vĩnh Tuyết ( Phó chủ tịch UBND TP.HCM) đã ký Quyết định 60 thay thế Quyết định 33/2017 quy định về diện tích tối thiểu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một trong những văn bản pháp luật được người dân cũng như các doanh nghiệp bất động sản mỏi mòn chờ đợi trong thời gian qua.

Nội dung chính Quyết định 60

Quyết định 60 có nhiểu nội dung mới, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp bất động sản trong việc tạo lập nhà (đất) ở. Quyết định 60 quy định tách thửa cho cả đất ở và đất nông nghiệp (thay vì trước đó Quyết định 33 chỉ quy định về tách thửa đất ở). Theo đó, đối với đất ở để được tách thửa thì phải thuộc quy hoạch là đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang. Nếu đất ở thuộc đất quy hoạch là đất xây dựng mới hoặc đất hỗn hợp (trong đó có chức năng ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận, huyện để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa.

Tuy nhiên, Quyết định 60 cũng nêu sau ba năm kể từ ngày rà soát, phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất (mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ) thì được tách thửa bình thường.

Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật thì quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật đảm bảo phù hợp theo quy định. Để siết chặt việc này, TP chỉ đạo khi xem xét cho tách thửa thì chủ tịch UBND các quận, huyện phải thành lập tổ công tác liên ngành để giải quyết. Đồng thời xây dựng quy chế giải quyết tách thửa đất để tổ chức thực hiện.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được tách thửa.

Quyết định 60 áp dụng với 3 khu vực

Quyết định 60 chia thành ba khu vực để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa:

Khu vực 1

Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Diện tích tối thiểu là 36 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2

Khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện. Diện tích tối thiểu là 50 m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3

Khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). Tối thiểu 80 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m.

Đất xây dựng mới có thể được tách thửa

Theo Quyết định 60, đất ở thuộc quy hoạch là đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa. Trong trường hợp quy hoạch là đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện để thu hồi dự án thì không được tách thửa. Tuy nhiên, sau ba năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì được tách thửa bình thường.

Đất nông nghiệp 500 m2 được phép tách thửa

Với đất nông nghiệp thuộc khu vực để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản suất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được tách thửa.

Hiệu lực thực thi quyết định 60

Quyết định này có hiệu lực từ ngày 1-1-2018. Theo đó, những trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ hợp lệ về tách thửa đất theo quy định nhưng đến ngày quyết định này có hiệu lực thi hành mà chưa giải quyết tách thửa thì căn cứ theo Quyết định 33. Trong trường hợp, người sử dụng đất muốn thực hiện tách thửa theo Quyết định 60 cũng sẽ được xem xét giải quyết. Đây là một trong những điểm sáng trong việc ra văn bản pháp luật mới, nhằm tạo điểu kiện để người dân hoàn thiện hồ sơ pháp lý trong quá trình làm thủ tục tách sổ, đồng thời không gây ra sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật.

Quyết định 60 có những thay đổi gì

So với Quyết định 33 cũ, quyết định 60 có nhiều thay đổi tích cực. Một trong những vấn đề cốt lõi được giải quyết là diện tích tách thửa đã được thu nhỏ. Điều này đáp ứng nhu cầu ở thực tế của người dân. Tuy nhiên người dân cũng không nên quá vui mừng, vì yếu tốt tổng giá đất sẽ không giảm nhiều so với trước.

Nhìn vào thực tế, quyết định 33 được các công ty bất động sản mong đợi hơn cả. Hiện nay trên thị trường bất động sản, hầu hết các sản phẩm đều co các công ty phân lô bán, quyết định 60 mới góp phần thu nhỏ diện tích tách thửa, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục pháp lý. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong thời gian tới. Nhưng người dân vẫn khó có thể mong muốn giá nhà đất giảm mạnh, khi diện tích tách thửa được thu nhỏ, nhưng phần diện tích đất dành cho hạ tầng và cây xanh tăng lên, chính điều này tác động trực tiếp đẩy đơn giá /m2 tăng lên. VD: trước đây 1 nền đất tại Bình Tân có diện tích tách thửa là 80m2 với mức giá 20 triệu/m2, thì nay, diện tích thách thửa đât thu nhỏ còn 50m2 thì đơn giá trên m2 sẽ tăng nên tương ứng khoảng 32 triệu/m2.